当下的房地产市场，很难用单一的词语如“火热”或“冷淡”来概括，也难以简单地说房价会持续下跌或暴涨。因为不同城市在土地供应、人口流动、经济实力以及商品房库存等方面的情况各不相同。因此，住房和城乡建设部提出了“因城施策”的原则，避免一刀切的做法。总的来说，城市间的分化越来越明显，楼市呈现出冷热不均的状态，各城市的房价涨跌幅度差异也在扩大。只有理解了这一点，我们才能更好地讨论当前的房价为何会大幅下跌，以及未来的市场趋势如何。

关于房价下跌的原因，许多专家提出了不同的看法。比如，有人认为土地供应有限，有人认为货币供应过多（M2超发），还有人认为是丈母娘需求推高房价，以及供求关系决定价格。尽管这些分析都有一定的道理，但在实际的市场运作中，似乎所有的市场规律都不再适用。

首先，从供求关系来看，市场上已经出现供大于求的现象，理论上房价应该下降。然而，实际情况并非如此。知名经济学家任泽平指出，目前城市平均每户拥有一套以上的住房，这意味着有大量的空置房。除此之外，还有大量的小产权房和未交付的房产。即使只算这两年售出但未交付的房子，按国家统计局的数据，两年内售出的面积约为30亿平方米，按照每套100平方米计算，相当于增加了近3000万套房产。但即便如此，房价仍然波动不定。

其次，从居民的购买力来看，房价也难以持续上涨。截至2018年底，中国居民贷款总额达到了48万亿元，其中住房按揭贷款占到了25.8万亿元，占据了居民贷款总额的半壁江山。居民的负债率高达130%，接近美国次贷危机前的水平。银保监会主席郭树清也指出，这种高负债水平不可持续。因此，房价应该会有所回落。然而，现实情况却是房价依然坚挺。

再次，从城市化进程的角度来看，2018年中国城镇化率达到59.58%，接近60%的门槛。大量有钱人和有实力的农村人口已经进城，但尚未进城的人群中仍有一部分人有进城的愿望。不过，在高房价面前，他们显得无能为力。因此，发改委和住建部强调，对于这类新市民，需要建立多元化的住房保障机制，例如公租房和共有产权房，以确保他们的居住需求。

此外，从人口结构变化的角度来看，老龄化问题日益严重，60岁以上的老年人口比例已经超过了15岁以下的年轻人，新生儿数量更是创下50年来的新低。随着人口减少，住房需求也会相应减少，这进一步加剧了房价下跌的压力。

为什么尽管各种渠道都指向房价下跌，但市场依然反常地运行？有人认为原因在于：一是房子的拥有量分布不均，部分富人拥有大量房产却不使用，而另一些人却因为高房价而无法购房；二是房地产市场的金融属性增强，使得房价脱离了实际价值。因此，出现了房价持续下跌的现象。

地产公司老板潘石屹在接受采访时曾表示，经过20多年的发展和建设，中国已经不再缺乏住房，但人们的需求已经从基本的居住需求转向了更高的“贪欲”。这种“贪欲”推动了房价上涨，因为人们普遍认为买房可以赚钱。然而，最近的市场表现和购房心态已经发生了明显变化。从二手房挂牌数量的翻倍增长和各大城市纷纷推出的降价促销活动中可以看出，炒房者正在急于抛售房产，转而追求现金为王。房企也意识到调控短期内不会放松，资金链紧张，因此加快销售速度以求生存。购房者则倾向于等待时机，希望买到性价比更高的房子。

因此，炒房的盈利愿望正在减弱，房地产市场的居住本质逐渐显现。最终，房价将回归理性。

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