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近期，经济学家们对楼市的关注焦点发生了显著变化，从讨论房价的涨跌转变为探讨楼市调控是否会放松以及具体的放松时间和步骤。与此同时，购房者的话题也从炫耀自己赚了多少钱变成了如何以合理的价格卖出房产。从新房打折和二手房挂牌待售数量激增的现象来看，除了少数城市外，房价下跌的趋势已经变得明显，这也表明年初开始实施的稳定房价、地价和预期的调控措施取得了成效。

购房决策如果不谨慎，可能会导致遗憾。建议在决定购房前先阅读“楼市实战，买房路上12堂必修课”。

房价的波动加剧了经济增长的压力。今年一季度GDP增速从6.4%降至6.2%，目前进一步降至6%。尽管整体增长率仍高于许多其他国家，但增长乏力的问题不容忽视。房地产在过去二十年里一直是经济的重要支柱，在经济下行时，一些人主张放松楼市调控以稳定经济。经济学家马光远和潘向东就是其中的代表，他们认为经济下行将促使调控政策放松。

我们在此探讨的是楼市放松调控后房价是否会下跌，这也是大众最关心的问题。

房子的真实需求在于居住。住房供应不足会导致价格下跌的风险。供需关系是决定房价涨跌的关键因素。田国立认为，“我们已经建够了房子，空置率很高，现在买房就是在高位接盘”。根据国家统计局的数据，城镇居民人均居住面积已达到39平方米，超过了部分发达国家，这意味着住房总量已经足够。只是存在一部分人拥有过多房产，而另一部分人仍然缺乏住房，供需失衡的情况依然存在。我们之前的文章分析了新生人口快速减少和住房建设仍在增长，每年新增空置房接近900万套。这些数据说明，住房供应已经充足，空置率也在增加。

正因为如此，房子的总量已经超过了居住需求，供大于求的现象早已显现。因此，即使楼市放松调控，也不会对房价产生太大影响。在刚刚放开限购的初期，可能会有一些不明真相的人继续购买房产，但理性购房者和投资者将不再进入市场，因为当前的市场环境下，购房容易但出售困难。

为了更清晰地解释放松楼市调控后房价不会上涨的原因，我们可以举一个简单的例子。当大米供应紧张时，政府实行限购措施，同时增加种植面积保障供应。在初期，很多人担心未来会缺米，纷纷排队抢购，甚至采取摇号的方式购买大米。在限购期间，一些有能力的家庭通过各种途径多买了一些大米备用。在一段时间的调控后，实际上每个家庭每天的大米供应已经足够生活。这时，逐步放开限购，人们发现不需要再抢购大米，随时可以买到。那些库存较多的家庭会发现存储的大米可能过期，如果不出售将会浪费，市场上二手大米增多。于是，大米价格很难再上涨。

因此，我们认为，放松限购不会推动房价上涨，反而会加大房价下跌的压力。这一观点或许会让一些人感到意外，希望能与大家共同探讨。