日前，贝壳找房发布了《2020新一线城市居住报告》。该报告基于房地产大数据，对包括佛山在内的15个新一线城市进行了深入研究，从居住自由度、小区质量、居住便利性和交通拥堵等多个维度，分析了新一线城市居住的基本情况及其显著差异。

新一线城市居住报告

贝壳研究院通过贝壳平台的楼盘字典和实际交易数据，从居住自由度、小区质量、居住便利性和交通拥堵四个维度，选取了26个二级细分指标，对15个新一线城市进行了详细的分析。这15个城市分别是：成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥和佛山。为了更全面地对比分析，报告还选择了北上广深四个一线城市和一些典型的二线城市，共计38个城市，对居住的核心指标进行了指数化分析。

广东第一

佛山居住自由度高

报告显示，一线城市整体居住竞争力水平高于新一线城市。在19个城市中，深圳的居住竞争力指数最高，其次是广州、成都、武汉和北京等城市。在新一线城市中，成都、武汉、重庆和天津的居住竞争力指数较高。而在居住自由度方面，佛山在广东省内名列前茅。新一线城市中，长沙、沈阳、重庆和佛山的房价收入比相对较低，租金占收入的比例也较低。新一线城市换房成本较低，换房人群相对较年轻。通过对多个城市的居住自由度进行量化分析，发现新一线城市的居住成本相对于城市收入水平较一线城市更低，居住空间更大，这使得许多“漂一族”青年有了更多的选择机会。

大湾区重点城市小区物业服务质量较高

佛山表现优异

从居住质量指数来看，一线城市总体上优于新一线城市。深圳、东莞和佛山等粤港澳大湾区内的重点城市在小区居住质量方面表现突出。一线城市中，深圳在小区居住质量方面的优势尤为显著，尽管深圳地理空间有限，住宅小区居住密度较高，但其软性物业配套服务整体较好。新一线城市中，东莞、苏州、杭州和佛山也表现不错。从物业服务水平来看，东莞、佛山、重庆和成都等城市的物业费平均水平较高，其中，粤港澳大湾区城市物业单价较高，深圳、东莞和佛山的小区提供的高质量物业服务占比最大，平均物业费均超过2元/月/平方米。此外，19个城市中住宅小区平均车位配比仅为0.8，远远无法满足小区居民的停车需求。

不可忽视的危机

流动性问题

投资房地产时，最重要的因素是什么？不是房价涨跌，也不是限购政策，也不是是否有新城概念，而是房屋的流动性。流动性意味着未来是否能找到买家。想象一下，你买了一套房子，多年后房价上涨了好几倍，但你想要出售时却发现很难找到买家，这种感觉会非常糟糕。

在《报告》中，提出了一个重要的指标——二手房流动性指数。报告显示，在纳入统计的城市中，深圳的二手房流动性最高，接近100%；而佛山的二手房流动性最低，只有20%多一点。同属大湾区，佛山房产和深圳房产之间存在巨大差异。佛山房产的流动性为何如此之差？

首先，我们来看看深圳房产流动性高的原因。深圳基本上是一个二手房市场。7月份，深圳共成交3478套新房住宅，环比增长4%；而二手住宅成交13407套，环比增长26.6%，二手成交量是新房成交量的3.85倍。深圳楼市供需关系紧张，现有商品房总量约189万套，而实际管理人口约为2200万人，以户均3人计算，还有1633万人无房。截至5月，深圳市住建局公布的下半年计划入市住宅50618套，目前库存也只有33727套住宅，与实际管理人口相比，新房供应缺口依然很大。因此，二手房市场具有很高的流动性。

接下来我们看看佛山的数据。7月份，佛山市住建部门公布的数据显示，全市办公类新房成交1084套；办公类存量房（二手房）成交仅62套。新房成交量远超二手房。

新房供应量影响二手房流动性

统计数据显示，佛山2019年共成交商住地78宗，成交面积约415.1万平方米；2018年共成交商住地89宗，成交面积约468万平方米；2017年共成交商住地86宗，成交面积共434万平方米。简而言之，佛山的土地供应量较大，新建住宅在未来几年内将大量上市，这使得新房的选择更多，而二手房则难以吸引买家。

下跌预期导致优质二手房业主惜售

二手房若没有价格优势，流动性将大打折扣。佛山的二手房价格优势并不明显，尤其是那些楼龄较大的步梯楼。例如，千灯湖板块的优质房源，挂牌价格令人望而却步。由于缺乏真实的成交价格参考，很多业主和中介将备案价格作为涨价的理由，这反而使新房更具吸引力。

非限购区打折严重，二手房无人问津

真正困难的是非限购区的业主。例如，三水和高明两个区的二手房成交量远低于禅城区。这些非限购区近年来一直是卖地大户，且有很多大型地块。此外，一些开发商频繁推出折扣优惠，使得同区域的二手房更加难以销售。

广州客喜新厌旧

佛山购房人群中，省内客户占比超过50%，其中广州客最多。这些投资者倾向于选择新房而非二手房，因为新房选择多样，且价格相对较低。

总结来看，佛山在居住自由度和小区质量方面表现出色，但其二手房流动性较差。这可能反映了佛山在“房住不炒”方面的政策导向。对于考虑投资房产的人来说，非限购区的二手房应尽量避免。