对于房地产企业而言，当前面临的最大难题是资金短缺。不仅借款困难，回款也变得愈发艰难。

近期，多地出台了更为严格的预售款监管政策，使得房地产企业的资金压力进一步增加。这种压力不仅影响到融资端，还会波及到工程线。

例如，浙江宁波、陕西西安等地发布了加强商品房预售款监督的征求意见稿，要求所有预售款项必须存入监管账户，并由监管银行负责监管，禁止开发商直接收取预售款。此外，部分地区还规定，交付前的重点监管预售资金需覆盖项目工程造价的一定比例。例如，宁波要求监管资金为工程造价的1.3倍，西安则为1.2倍。预售款的拨付和使用也需要根据项目建设进度进行。违规行为将受到更严厉的处罚，包括暂停网签、暂停监管资金拨付，以及记录在诚信档案中。

尽管预售款监管在过去一直存在，但并未严格执行。未来，随着监管力度加大，房企需要通过加快工程进度来合法地提取预售款。

以往，项目通常先紧后松，在预售节点后可以稍微放松，但现在不仅要赶预售节点，整个建设周期都需要加速，各节点必须按时甚至提前完成，同时保证工程质量。

政策一旦落实，房企工程线将面临前所未有的压力。抢工期保质量成为接下来的关键任务。

如何实现工程快速高质量地完成？技术和管理升级至关重要。之前我们分享过标杆房企如何通过交叉施工缩短工期，现在将进一步探讨业内有代表性的工艺和技术，也欢迎大家分享自己的经验，共同提高。

采用制造业方式建造房屋

减少变更，简化现场施工工序

制造业的生产方式是什么样的？

专业化分工，流水线作业；批量生产和标准化生产。

交叉施工模式下，各楼层流水作业，每个工种只负责特定工序，实现专业分工；而在产品标准化基础上，借助BIM技术，实现模块化建造，这是住宅建造产业化的方向。

1、全过程BIM，实现建筑一体化建造

BIM技术近年来发展迅速，已广泛应用于项目开发的各个阶段。

以万科和碧桂园的具体项目为例，BIM技术在项目策划、深化设计和现场施工三个阶段均有应用，实现了从设计到建造的一体化。

BIM技术的最大优势在于促进各专业协同，减少变更，简化现场工序。例如，在设计环节，将建筑、结构、水电、部品、装修五大专业结合在一起进行图纸整合，减少因“错、漏、碰、缺”造成的变更。以碧桂园为例，其设计一体化图纸清单包括以下内容：

BIM技术在交底环节也发挥了重要作用。过去，许多一线人员难以读懂图纸或容易出错，无法按图施工。重要节点和复杂工序可以通过BIM模型进行3D还原，直观易懂，即使是不懂图纸的工人也能轻松理解。

例如，兰州金茂城市综合体将实体样板与BIM技术结合，利用BIM技术进行样板深化设计，结合工艺标准、规范要求、质量检验标准等信息，制作三维作业指导书，用于现场交底。

2、建立标准化BIM构件库，实现模块化建造

国内建筑业整体标准化程度较低，各房企的构件部品存在差异，每次预制都需要单独开模，这会增加大量成本。

通过标准化，各分项结构和部件固定下来，形成构件库和部品件库。每个项目可以选择匹配的构件和部品件模块，从而加速出图速度，降低成本，简化现场拼装。

3、工业化制造：过度预制+模板拆卸+拆卸式装修

许多人将PC预制（部品构件在工厂生产，运输到现场吊装）视为住宅工业化的一部分，实际上这只是其中一部分。住宅工业化还包括铝模体系和拆卸式装修。

①PC预制与铝模拆卸结合施工

住宅工业化在国内逐步探索出一条适合自己的道路，现阶段主要是部分构件预制和部分铝模拆卸结合施工。

碧桂园在ssgf模型中，将模板拆卸式施工称为“地面拆卸工厂”，即每层结构作为基本单元，采用高精度建筑模具并通过模具纵向移动，将每个楼层变成一个拆卸工厂。这样可以减少运输和安装成本，提高模板现浇混凝土外墙的连接性。

万科最新的建造体系5+2+X中，“5”指项目施工中采用铝模、全混凝土外墙、拆卸式内隔墙、全钢自升爬架、穿插施工等；“2”指主体过度预制和拆卸式装修，这是典型的工业化建造思路。

②拆卸式装修

目前广泛使用的拆卸式装修包括高精度楼地面、薄贴地砖、干法内保温、整体卫浴、集成厨房、管线分离、公区挂墙板等。

这些技术主要通过构件预制和干法施工简化现场工序，提高施工效率。

例如，主体结构采用铝模现浇，结构精度显著提高，装修阶段可以省去抹灰工序。龙湖的管理体系要求铝模板表面的平整度误差控制在1毫米以内，长、宽误差不超过2毫米，比传统木模提高了1.6倍，达到免抹灰效果。

智能化革命

通过黑科技提高施工和管理效率

工程建设常被视为传统落后，但实际上，现在的建筑工程不仅在技术上应用了黑科技，在管理上也越来越科技化。

1、建筑机器人应用

碧桂园投资研发建筑机器人的消息引起了广泛关注。据报道，今年已有20多款建筑机器人投入测试，其中多款已在工地上现场测试。

在一些大型项目中，智能机器人已应用于实际建造工作。例如，西安市地下综合管廊工程中，使用了钢筋折弯机、激光测距仪和智能机器人进行24小时不间断巡查。

2、移动在线化管理

过去，现场检查采用的是纸质查验单登记，效率低下且容易遗漏。现在许多房企已采用在线系统采集检查结果，数据精确且多方实时共享。由于报表自动生成，一线人员不再需要填写纸质报表，节省了大量时间。

检查评价过程中，将发现问题部位的照片上传到系统，并在线通知相关责任人，快速推进整改工作。施工单位整改完成后，上传整改信息并通知工程师复验，形成整改闭环。

总部、区域、第三方的检查评价也全部实时在线共享。例如第三方巡检，检查结果一出来，项目部、区域、总部都能实时看到。

由于所有信息实时同步，项目经理可以通过看板全面掌握项目情况，如某项工序是否按时完成，某个楼层的质量评分等。总部领导在办公室也能实时调取任意项目的进度、质量和安全风险信息，无需逐级汇报，即可快速决策。

3、引入智能管理设备

相比人工实测实量，智能实测设备的效率更高。只需在APP上设置测量位置和目标，开启扫描仪，仪器会自动扫描并上传数据，实现数字化管理。过去测量一个100平方米的房间可能需要30分钟以上，现在只需要5分钟。

再如无人机巡航，飞行一圈只需半小时，而人工巡查则需要数小时。

一些项目还引入智能设备来指导现场劳动力和机械分配，通过定位劳动力和设备位置，管理人员可以随时了解每个工作面的作业情况。例如，一些项目给工人发放内置蓝牙芯片的安全帽，与后台系统互联，工人的出勤时间和行动轨迹在系统中自动生成。这样可以及时发现窝工、怠工的情况。