2018年，在“房住不炒”的政策指导下，福州新房市场经历了起伏不定的一年。上半年市场热度不减，但下半年整体活跃度下降。尽管如此，与前一年相比，2018年福州楼市的整体成交量仍然有所上升。

以下是《2018福州楼市报告·成交篇》的核心内容，我们将为您揭示过去一年福州楼市的表现。

据克而瑞统计数据显示，2018年福州五区的商品房总成交量为67468套，同比下降29.56%；成交总面积为456.76万平方米，同比下降35.16%；成交均价为21609元/平方米，同比下降2.39%。其中，普通住宅成交17426套，同比下降48.76%；成交面积186.81万平方米，同比下降48.62%；成交均价24832元/平方米，同比下降22.97%。

普通住宅市场

鼓楼台江均价突破3万元！闽侯成为置业首选之地

在严格的调控政策下，住宅市场的成交情况备受关注。数据显示，2018年闽侯依然是福州人购房的主要选择之一。在五区及闽侯范围内，闽侯普通住宅成交数量最多，达到12250套，同比下跌127.06%。近年来，闽侯的发展迅速，商业和交通设施不断完善，加上不限购和不摇号的政策优势，吸引了众多购房者。

与前一年相比，除马尾区成交量下降44.83%外，其他区域的普通住宅成交量均有所下降。其中，鼓楼区涨幅最大，达到183.46%。

在普通住宅成交价格方面，2018年五区及闽侯的成交均价均有所下降。鼓楼区普通住宅成交均价涨幅最大，达36.69%；晋安区涨幅最小，为5.26%。特别值得注意的是，鼓楼区和台江区的住宅均价已突破3万元大关，鼓楼区均价达到35836元/平方米，凸显了市中心地段的高价值。

商品房市场

闽侯成交量领先！仓山均价下跌7%

总体来看，2018年福州商品房成交量呈现出明显的区域分化。克而瑞数据显示，闽侯商品房成交92501套，超过五区总和25033套。接下来依次是仓山、晋安、马尾。由于鼓楼和台江的土地供应量有限，全年成交量均未超过4000套。

与前一年相比，闽侯、仓山、晋安、鼓楼的商品房成交量有所下降。其中，仓山成交量增长最为显著，增幅达一倍。马尾和台江成交量则有所下降，特别是台江，降幅达到54.56%。

在商品房成交价格方面，主城区的台江和鼓楼明显高于闽侯和马尾等周边地区。2018年，台江商品房成交均价涨幅最大，达31.61%。而仓山是唯一一个商品房价格有所下降的区域，降幅为7.31%。

最严调控年，福州房价不跌反涨？

2018年，围绕“房住不炒”的定位，福州楼市经历了史上最严格的调控。6月，七部委联合发布通知，在包括福州在内的30个城市开展为期半年的房地产市场乱象专项整治行动。下半年，福州楼市进入了公正摇号时代，并对房企、房产中介等企业的垄断房源、惜售等违规行为进行了重点整治。政策层面不断查漏补缺，购房者观望情绪逐渐增强，楼市成交量持续降温。然而，房价并未如预期般下降。

根据克而瑞的数据，2018年福州五区均价为24832元/平方米，同比下降22.97%。闽侯普通住宅成交均价为13788元/平方米，同比下降18.67%。从月度成交均价走势来看，即使在下半年密集出台调控政策期间，五区普通住宅的月度成交均价仍保持稳中有升的趋势。五区和闽侯的房价在11月和10月分别达到了近两年的高点。

这种情况部分原因是由于网签的滞后效应。自第四季度以来，福州多个高价楼盘开始大量网签。克而瑞福州分析师表示：“虽然数据显示房价有所下降，但从实际市场表现来看，上半年大部分楼盘处于横盘状态，但下半年许多项目加入了打折促销行列。总体而言，房价较去年同期有所下降。”随着政策的持续影响，客户观望情绪加剧，加上2019年新盘的陆续入市，价格竞争还将持续。

对于2019年的楼市预测，业内主流观点认为，房地产调控政策将继续实行“因城施策”，虽然可能会有边际上的调整，但不会导致房价大幅下跌。精准、精细化的调控将成为趋势。最新的福建省政府工作报告也明确指出，“福州、厦门编制‘一城一策’实施方案，稳定地价、房价和市场预期”。综上所述，2019年第一季度福州楼市将维持当前的平稳态势。