每到年底，各种专家纷纷发表观点，解读当前的房地产市场。最近，国家统计局和中国社会科学院发布的数据显示，房价正在下降，房地产市场似乎步入了寒冬。一些经济学家，如马光远和潘向东等人，认为在经济面临下行压力时，可以适当放松楼市调控政策。部分城市也因房价下跌过快，实施了局部的限购放宽措施，比如将人才引进政策的学历要求降低至中专水平，某些城市甚至将社保缴纳期限缩短至一个月。这表明房地产市场确实已经降温，人们对房价大幅下跌的担忧也随之增加。

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中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长、中国人民银行调查统计司前司长盛松成近日发表了题为《我国房地产调控应注重结构性问题》的主题演讲，他认为：“[b]未来半年到一年内，房价可能会再次下跌。”[/b] 根据房地产相关的数据，市场已经接近正常水平。房地产贷款的同比增长速度比去年末下降了4.4个百分点，这一趋势已经持续了14个月，同时房地产开发投资增速也在连续下降。

盛松成先生认为：[b]房价可能再次下跌的根本原因是[/b]，当前的楼市调控主要针对需求端，但需求只能被暂时抑制，不能彻底消除。即使现在不买房，以后还是会有需求。另一方面，如果供应继续减少，一年后房价很有可能会下跌。一二线城市的总体人口是净流入，但土地供应却不足，尤其是在东部地区更为明显。

我们认为，盛松成先生的观点有一定道理，但也存在一定的片面性。首先，[b]影响楼市供需关系的因素不仅包括政策，还包括购买力[/b]。居民必须有足够的财力才能买房，否则所谓的“需求”也只是表面现象。央行最新公布的居民杠杆率已经超过60%，这意味着住房购买力已经被过度透支。从当前新房促销活动来看，许多购房者采取分期首付的方式，进一步说明了这一点。特别是在经济下行期间，购房者的购买力显著减弱。简而言之，想买房的人以现有价格真的很难承受，那些已经买房的人多数属于经济条件较好的群体。此外，掏空六个钱包买房的情况，很难再找到更多的人来接手。

其次，[b]人均居住面积已经达到39平方米，表明住房总量已经充足，只是分布不均[/b]。有些人拥有多套房产，而大多数人则没有房产。我们根据近三年的商品房成交量和新生儿出生数量进行了对比，发现每年大约有900万套房屋处于空置状态。

[b]第三，城镇化进程已接近尾声[/b]。根据国家统计局的数据，尽管我国当前的城镇化率为60%左右，但由于计划生育和户籍政策的影响，这一数字并不能完全反映实际情况。经济学家高善文博士提供的数据显示，我国实际的城镇化率已达70%。由于乡村老年人口大多无法进城，加之发达国家城镇化率达到70%后的房地产市场表现，增量市场正在迅速萎缩，需求快速减少。也就是说，购房需求正在迅速减少，房价因此缺乏上涨的理由。

尽管我们不同意盛松成先生关于房价会下跌的看法，但我们认同他提出的解决地区失衡和优化供应结构的建议。至于房价，除了少数几个城市外，整体趋势是下降的。具体哪些城市会反弹，我们曾多次进行分析，有兴趣的读者可以关注我们的后续文章。总的来说，房价大幅下跌的可能性不大。